📘 등기부등본이란? 기본 개념 정리
등기부등본은 부동산의 법적 권리관계를 보여주는 공식 문서예요.
쉽게 말해, “이 부동산의 진짜 주인은 누구고, 돈을 빌린 흔적은 있나?”
이런 걸 확인할 수 있는 서류죠.
- 발급 기관: 대법원
- 종류: 토지등기부, 건물등기부, 집합건물(아파트) 등기부
- 수록 정보: 소유자 정보, 저당권, 가압류, 전세권, 근저당 등
실제 계약 전 부동산 사기 예방의 첫 걸음이 등기부 열람입니다!
❗ 등기부등본은 왜 봐야 할까?
등기부등본 확인이 중요한 이유 ✅
- 소유자와 계약 상대가 일치하는지
- 근저당 등 대출 정보 확인 가능
- 가압류, 압류, 경매 등 위험 여부 확인
- 전세계약 시 보증금 보호 가능성 판단
예를 들어, 집주인이 실제 소유자가 아니라면?
그 계약은 무효가 될 수 있어요.
💻 등기부등본 열람 방법 (온라인/오프라인)
① 온라인 열람 (인터넷등기소)
- 사이트 접속
- '열람하기' 클릭 → 부동산 종류 선택
- 주소 입력 후 등기부 확인
- 수수료: 열람 700원 / 발급 1,000원
PDF로 저장도 가능해서 휴대폰에서도 확인할 수 있어요 📲
② 오프라인 발급
- 등기소 or 주민센터 민원창구 방문
- 주소지 정보 필요
- 수수료: 보통 1,000~1,200원
📂 표제부, 갑구, 을구란? 기본 구조 설명
등기부등본은 총 3개의 파트로 나뉘어요.
📌 1. 표제부
- 건물의 기본 정보: 위치, 구조, 면적 등
- **‘이게 어떤 건물인가’**를 확인하는 파트예요.
📌 2. 갑구 (소유권 관계)
- 소유자 정보 및 변경 이력
- 이전 소유자 → 현재 소유자 흐름 확인 가능
- 말소된 기록도 함께 표시되므로, 과거 이력도 체크!
📌 3. 을구 (소유권 이외 권리관계)
- 근저당, 가압류, 압류, 전세권 등 정보
- 이 부분이 위험 요소가 숨어있는 핵심 파트예요.
🔍 실전! 등기부등본 해석하는 법
이제 실전으로 한 줄 한 줄 어떻게 봐야 하는지 알아볼게요.
예시 ①: 갑구 – 소유권 이전
- 2021.05.20 매매, 김모씨 소유권 이전 등록
→ 현재 김모씨가 소유자, 정상적인 거래 흔적입니다.
예시 ②: 을구 – 근저당 설정
- 2022.03.14, 농협은행 근저당권 1억 원 설정
→ 집이 담보로 잡혀 있음.
이 보증금보다 후순위면 보전 안 될 수도 있어요.
예시 ③: 가압류
- 2023.08.10 서울중앙지법, 채권자 홍길동
→ 법적 분쟁 중일 수 있어요. 주의가 필요합니다.
🚨 꼭 확인해야 할 위험 신호들
1. 을구에 근저당이 있다
- 대출금보다 전세보증금이 작을 경우 보증금 날릴 수 있어요!
2. 가압류, 압류, 경매개시 결정
- 이런 문구가 있다면? 계약 피해야 합니다.
3. 소유자가 여러 번 바뀐 이력
- 짧은 시간 안에 소유자가 수차례 변경됐다면, 사기 가능성 주의!
실제로 사기꾼들이 이름만 바꿔가며 전세 계약을 맺는 경우도 있어요 🧨
🧠 실전 사례로 보는 등기부 해석 예시
사례 1: 전세 계약 전 확인했더니?
- 을구에 근저당 1억 원 + 전세보증금 1.2억 원
→ 보증금 일부는 보장 못 받을 수 있어요.
사례 2: 계약하고 나서 확인했더니?
- 가압류 기록이 있었음 → 이미 소유주가 채무자였던 것
→ 계약 무효 가능성 + 보증금 반환 소송 발생
❓ 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 등기부등본은 누구나 열람 가능한가요?
→ 네, 공개 문서입니다. 누구든 조회 가능해요.
Q2. 등기부등본도 위조될 수 있나요?
→ 원본은 온라인 시스템과 연동되므로 위조 불가.
단, 캡처본·종이 사본은 조작 가능성 있으니 주의!
Q3. 세입자도 등기부등본 꼭 확인해야 하나요?
→ 무조건 YES! 보증금 보호에 직결되는 문제예요.
🎯 마무리 정리 및 꿀팁 모음
✔️ 등기부등본은 계약 전 필수 확인 문서!
✔️ 갑구: 소유자, 을구: 대출·가압류 등 권리관계 확인
✔️ 근저당 설정 여부가 보증금 안전을 좌우합니다
✔️ 등기사항은 반드시 공식 사이트에서 직접 열람하세요
✔️ 계약 전 중개인에게 소유주 신분증과 등본 원본 요청도 함께 하면 좋아요
✍️ 마무리 한마디
“집을 본다는 건 곧, 등기부등본을 보는 것”
이제는 부동산 거래가 복잡해진 만큼,
정보가 곧 내 돈을 지키는 방패가 됩니다.
처음이라 어려울 수 있지만,
이 글 한 번만 읽고 따라 해보시면
다음부터는 등기부 보는 눈이 생길 거예요 👀