✅ 이런 분들을 위한 글이에요

전·월세 계약을 앞두고 ‘등기부등본’ 확인이 처음이신 분
내 집 마련할 때 ‘안전성’을 체크하고 싶은 분
깡통전세, 근저당, 이중소유 등 사기를 피하고 싶은 분
‘이건 대체 무슨 뜻이지?’ 싶은 용어를 한 번에 이해하고 싶은 분

🧠 등기부등본이 뭐예요?

등기부등본은 말 그대로 부동산의 공식 신분증이에요.
내가 계약하려는 건물, 토지, 아파트의 법적 정보와 소유관계, 권리관계가
모두 기록된 문서이기 때문에, 거래 전에 꼭 확인해야 해요!

특히 아래 내용을 확인하지 않고 계약하면 큰 피해를 입을 수도 있어요.

소유자가 실제 건물주가 아닐 경우
근저당이 많아서 보증금 못 돌려받는 경우
집이 경매 진행 중인데 모른 채 계약한 경우

📋 등기부등본의 기본 구조부터 이해해봐요

등기부등본은 총 3개의 구역으로 나뉘어요.

구분 내용 중요도

표제부	부동산의 물리적 정보 (주소, 면적 등)	★☆☆☆☆
갑구	소유권 관련 정보 (소유자, 이전일 등)	★★★★☆
을구	근저당·전세권 등 채권 관계	★★★★★

등기부등본은 온라인에서 ‘인터넷등기소 1,000원에 발급 가능해요.

인터넷등기소 바로가기

1️⃣ 표제부 - 이 집이 맞는지 확인하는 곳 📌

❗표제부에서 확인할 것

주소, 지번, 건물명칭
건물 구조 (철근, 콘크리트, 연면적 등)
용도(근린생활시설, 공동주택 등)

🔍 실전 팁

계약하려는 집 주소와 표제부 주소가 정확히 일치하는지 확인하세요.
‘동-호수 정보’가 따로 표기되는 경우가 있으니 꼼꼼히 확인!

항목 내용 체크포인트

건물 용도	공동주택, 상가 등	주거용인지 확인
면적	전용, 공용 면적 등	계약서 면적과 비교
구조	철근콘크리트, 벽돌 등	노후 여부 판단 가능

2️⃣ 갑구 - 이 집의 진짜 주인을 보는 구역 🧾

❗갑구에는 뭐가 나오나요?

최초 소유권 설정
소유권 이전 내역 (매매, 상속, 증여 등)
가압류, 가처분 등 ‘경고 표시’

📍 여기서 제일 중요한 건?

✅ 현재 소유자 = 계약 상대방이 맞는지
✅ 소유권에 가등기, 가처분, 압류 등이 걸려 있는지

🧠 갑구 주요 용어 해석

용어 뜻 해석

소유권 이전	매매, 증여, 상속 등	거래 내역 확인
가압류	채권자가 법원에 재산 묶은 상태	위험!
가등기	미래 소유권 이전을 예약한 등기	후순위 위험 가능
가처분	법적 분쟁 중이라 효력 제한	거래 유보 추천
소유자 인적사항	이름, 주소	계약 상대 확인 필수

📌 계약 상대와 소유자가 다를 경우 → 위임장 + 인감증명서 필요합니다!

3️⃣ 을구 - 돈 관계가 모두 기록된 핵심 구역 💸

❗을구는 왜 중요할까요?

여기에 근저당, 전세권, 임차권 등 돈이 얽힌 권리관계가 전부 적혀 있어요.
즉, 이 집이 빚이 있는 집인지 아닌지를 알 수 있는 구역이죠!

📍 꼭 확인할 것 3가지

✅ 근저당권 설정 여부
✅ 채권최고액 (보통 실제 대출금의 120~130%)
✅ 설정일 순서 (내 보증금보다 앞선 권리 확인)

용어 설명 해석 방법

근저당권	담보 제공으로 설정된 채권	있으면 ‘빚 있는 집’
채권최고액	실제 대출금보다 높게 기재됨	120% 기준으로 역산 가능
말소기준등기	권리관계의 기준점	이보다 앞선 권리가 우선
전세권	법적으로 보증금 보호 받는 권리	등록되어야 효력 발생
임차권등기명령	퇴거 후도 보증금 보호 가능	확정일자 + 전입신고 실패 시 대안

🔍 실제 등기부등본 사례 예시 분석

아래는 전세 계약 전 확인한 실제 등기부등본 일부 예시입니다.

구분 항목 내용 해석

표제부	소재지	서울시 마포구 ○○로 ○○	계약 대상 주소 일치
갑구	소유자	홍길동	계약 상대 확인 완료
갑구	가압류	○○은행, 2024.12.05	위험! 채권자 있음
을구	근저당권	○○은행, 2024.07.01, 채권최고액 1억2천	실제 대출 약 1억 예상, 위험 신호
을구	전세권 설정	없음	임차권 보호 장치 없음

👉 이런 경우, 반드시 전세보증보험 가입 + 보증금 우선순위 확인이 필요해요!

📌 전세 계약 전에 꼭 체크해야 할 항목 정리

체크리스트 설명 필수 여부

소유자 확인	계약 상대자와 일치	✅
근저당권 확인	채권최고액 확인	✅
전세가율	매매가 대비 전세가 비율	✅
말소기준등기 확인	권리 순서 판단 기준	✅
확정일자 + 전입신고	대항력 확보	✅
보증금 반환보증 가입	깡통전세 방지	선택 권장

🧠 전문가 꿀팁! 등기부등본 이렇게 활용하세요

📍 1. 매매·전세가 대비 전세가율 계산하기

→ 시세보다 전세금이 너무 높다면 깡통전세 의심

📍 2. 등기부등본은 날짜 기준으로 최신본만 유효!

→ 열람일자가 3일 이상 지났다면 재발급 필수

📍 3. 말소기준등기를 기준으로 모든 권리 순서가 결정

→ 이보다 늦게 생긴 권리만 ‘후순위’로 밀려요

📍 4. 계약서 작성 후에도 등기부등본 한 번 더 확인

→ 중간에 담보권 추가되었을 수 있음

📥 등기부등본 발급 방법은?

인터넷등기소 접속
‘등기열람/발급’ → 부동산 주소 입력
건물/토지 선택 → 발급 or 열람
수수료: 열람 700원 / 발급 1,000원

📌 모바일 발급은 PC보다 제한적이니, PC 이용을 권장드려요!